중국 부동산 거품일까?


현재 중국 상하이에서 거주하고 있는 본인이 올해부터 다시 불거진 중국 부동산 거품론에 대한 의견을 올립니다.

최근 노무라에서 중국 부동산은 거품이며 이제 이 거품이 꺼질날만 남았다고 대대전인 공표를 했습니다.

100% 기정사실에 그 시기만 남았다는 것이지요. 그 내용을 잠깐 볼까요.



노무라 보고서 내용

일본의 투자은행 노무라(野村)가 최근 발표한 보고서에 따르면 중국의 부동산 거품이 마침내 터지기 시작, 주택 과잉공급과 부동산 개발업체들의 자금 부족이 맞물려 중국 부동산 시장의 침체가 불가피하다고 한다. 


노무라는 구체적으로 “중국 부동산 시장의 거품 우려는 존재의 여부의 문제가 아니라 조정 양상이 얼마나 크고 얼마나 큰 여파를 가져올지의 문제가 됐다”고 지적했다. 그러면서 “중국 정부의 현재와 같은 소극적인 부양책으로는 올해 6%의 성장도 어렵다”고 진단했다.


이하 생략



올해 들어 중국의 성장에 의문을 품고 구조조정에 대한 지표들에서 조금씩 전년도에 비해 떨어지는 수치가 나오자

너나 할것 없이 중국 경제 보고서를 통해 중국 때리기가 진행되고 있는 것 같습니다.


중국의 성장률이 7%이하면 사회문제(취업)와 더불어 혼란이 가중되고 이 여파가 중국 붕괴론까지 나왔던 것이 사실입니다. 하지만 이렇게 7%이하 성장률이 된다면 중국뿐만 아니라 전세계에 미치는 영향은 미국의 서프라이즈 문제의 여파를 뛰어넘는 암흑기가 도래하지 않을까 합니다. 중국을 대신할 생산기지가 없을뿐만 아니라 중국에 투자한 나라와 기업이 연쇠적으로 도산하지 않을까요?

그러기에 성장률 7%가 중요한 것이 아니라 중국 정부가 통제할 수 있는 것이냐가 중요한 것 같습니다.

수출 위주의 성장에서 내수 위주로 경제 체질을 변경하는 이유도 외부 영향에 중국이 흔들리지 않기를 바라는 것이겠지요.


다시 중국 부동산으로 돌아와서 보면, 저도 부동산에 관심이 많기 때문에 중국의 지방 도시를 가면 부동산부터 살핍니다.

한 예로 최근 항저우 부동산 가격이 하락하였다는 뉴스를 보고(사실인지는 항저우를 가서 확인하지 않아 불명확함) 3년전 항저우 부동산이 느낌바를 적는다면 이렇습니다. 3년전 제가 봤던 항저우 부동산은 상하이 부동산과 거의 비슷한 시세를 형성하고 있었습니다. 제가 봤던 항저우 중심지 부동산은 준공이후 1-2년정도 입주를 했지만 실제로 거주하는 사람은 50%가 되지 않았습니다. 물론 새롭게 완공된 아파트를 이야기 한 것이지만 상해의 중심지와 같은 위치에 있는 항저우 중심지에 공실의 비율이 너무 높다는 것이지요. 그래서 항저우 부동산 투자는 접었던 기억이 있습니다. 

또한 항저우는 상하이에 비해 무질서하고 혼란스럽다는 느낌이 강해서 그런 결정을 했던 것이지요.


두번째로 삼성반도체가 투자를 하여 작년부터 많은 한국인들이 부동산 투자를 하는 서안에 대하여 보겠습니다.

서안은 중국 대륙의 중심에 위치하고 있어 왕래하기가 참으로 어렵습니다. 물류비용이 많이 들고 물가도 높은 편이지요. 또한 서안은 2선도시도 아니고 2.5 또는 3선 도시입니다.(중국 도시 분류로 봤을때) 

1선 도시인 베이징, 상하이, 광저우...등의 부동산과 비교 자체가 되질 않습니다. 하지만 작년에 서안에 방문하여 부동산을 살펴 봤을때 호가와 분양가가 너무 높다는 생각이 들었지요. 상하이 변두리 지역의 시세로 서안에서 분양을 하더군요.

즉 상해에서 부동산을 살려면 이미 오른 시세로 상하이 중심지에 아파트를 사기가 버거우니 삼성이 투자하고 성장성이 보이는 서안에 투자를 하는 사람들이 많다는 것이지요. 하지만 이건 참으로 저 개인이 봤을 때 부동산 시각에 오류가 있다고 생각합니다.


부동산은 수요와 공급이 맞지 않으면 언제든지 하락과 상승이 가능합니다.

서안같은 오지에 많은 사람들이 이주할지 참으로 궁금했습니다. 물가도 비싸고 또한 도시 전체의 대기 오염도 심해 마스크를 하지 않으면 생활하기도 힘든 도시입니다.


이 두 지역은 시간이 흐르고 경제 성장이 받쳐준다면 언젠가는 부동산도 성장하겠지요.

하지만 중국의 부동산 거품이 만약 사실이라면 중국의 중소 도시에서 벌어지고 있는 부동산 가격은 하락이 뻔합니다.

이것이 거품일까요? 시각에 따라 다를수는 있지만 수요와 공급의 시장경제의 시각으로 봤을때 단순한 가격이라 생각됩니다. 시장에서 잘팔리는 물건은 가격이 오르지만 팔리지 않는 물건은 가격이 하락하는 것처럼.


중국 도시화 작업을 하고 있는 시진핑 정부는 도시의 인구를 안정적으로 늘리려고 하고 있습니다.

중국 호구제를 완전히 폐지한다면 인구 이동이 자유롭겠지만 중국 정부는 통제를 위해 호구제를 완전히 폐지하지 않을 것 같구요. 도시의 호구를 조금씩 늘리는 선에서 도시화를 꽤하고 있지요.

이 호구제가 부동산 가격에 영향을 미치는 중요한 요소이기도 합니다.

자녀가 학교와 의료보험 혜택을 받기 위해서는 거주하고 있는 도시에 호구가 절실히 필요합니다.

그렇기에 이사를 가고 싶어도 마음데로 이사 가기가 어려운 것이 자녀의 학교를 선택할 수 있는 폭이 없기 때문이지요.


또한 상하이 같은 도시에 이주하려는 인구는 중국 전역에서 넘칩니다.

미국 뉴욕의 맨하턴이 서브프라이 사태에서도 부동산만은 하락하지 않고 상승했고 현재도 상승하고 있는 것과 같다고 생각합니다.


물론 올해 상하이 자유무역지구 선정등의 이유로 상해 변두리 부동산의 시세도 많이 올라서 우려의 목소리가 있지만 상해 중심지의 가격은 유지되거나 상승할 것으로 생각됩니다.

여기서 말한 상해 중심지란 내환선내의 부동산을 의미합니다.


결론적으로 가격이 싸다고 중소도시의 부동산을 함부로 사거나 수요와 공급이 맞지 않는 도시의 지역(변두리)에 부동산을 산다면 언제든지 가격 조종의 대상이 된다고 생각되며 과거 10년 동안의 상해 부동산 시세를 앞으로 10년 동안 똑같이 오르지는 않더라도 꾸준한 가격 상승은 가능하다고 생각합니다.


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